L’acquéreur victime d’un dol peut-il être indemnisé sans demander l’annulation de la vente ?
Publié le :
10/06/2026
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Un couple acquiert un appartement pour 710 000 euros. Après la vente, il découvre que l’occupant de l’appartement voisin adopte un comportement particulièrement perturbant et générateur d’un sentiment d’insécurité. Les acquéreurs estiment que les vendeurs connaissaient cette situation mais l’ont volontairement dissimulée lors de la vente.
Plutôt que de demander l’annulation de la vente pour dol, ils choisissent de conserver le bien et sollicitent une indemnisation correspondant à la perte de valeur de l’appartement causée par cette nuisance.
La Cour d’appel leur donne raison et condamne les vendeurs à verser une indemnité correspondant à 15 % du prix d’acquisition, soit 106 500 euros. Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation. Selon eux, les acquéreurs ne pouvaient prétendre qu’à l’indemnisation d’une perte de chance de négocier un meilleur prix, et non à la réparation intégrale de la surévaluation du bien.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que l’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol, qui choisit de ne pas demander l’annulation de la vente, peut obtenir réparation de l’excès de prix payé du fait de la manœuvre dolosive. En l’espèce, le préjudice correspondait à la dépréciation réelle de la valeur du bien liée à l’environnement dissimulé lors de la vente.
La Haute juridiction valide ainsi l’appréciation souveraine des juges du fond, qui avaient évalué cette dépréciation à 15 % du prix d’acquisition.
À retenir : lorsqu’un acquéreur découvre après la vente qu’un élément déterminant lui a été volontairement caché, il n’est pas contraint de demander l’annulation du contrat. Il peut conserver le bien et obtenir une indemnisation correspondant à la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien telle qu’elle aurait été connue sans le dol. Cette décision confirme la possibilité d’indemniser directement un excès de prix, sans se limiter à une simple perte de chance de négocier à de meilleures conditions.
https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df55cdc6046d4732b830
Historique
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